专家声称调控放松,高增长持续性存疑

2019-12-15 作者:9159金沙游艺场   |   浏览(183)

中国网财经7月16日讯对房地产企业来说,只有努力奔跑才能保证位置,而千亿规模则是一道重要的门槛。

在年初粤港澳大湾区构想落地后,占据风口的大湾区时而不时就会出来刷一波关注。最近,广东几天前发布了粤港澳大湾区建设的三年规划,大家翘首以盼的大湾区已进入发展的快车道。

近日,一则新闻再度引爆了购房者的焦虑。

从浙江诸暨起家的祥生地产,自2014年将总部迁至杭州,销售规模可谓是“一路高歌”。克尔瑞研究发布的排行榜显示,2018年祥生地产的销售金额为1029.2亿元,在中国房地产企业中位列第28名。值得一提的是,销售规模从百亿到突破千亿,祥生地产仅用了3年时间,而这段路程,万科和保利走了5年,绿地走了8年。

粤港澳大湾区,以仅占全国0.6%的土地面积,以及4.9%的常住人口比例,创造了接近全国13%的经济总量,随着港珠澳大桥的开通,以及更多城市行政区壁垒被打破,开展跨市经济合作的试点越来越多,大湾区的发展前景不言而喻。

据21世纪经济报道消息,深圳的房价数据已经连续三月停止更新了。

进入千亿俱乐部后,祥生地产进行了人事调整。2019年3月,陈弘倪接替赵红卫成为祥生地产集团总裁,陈弘倪是祥生实业集团创始人陈国祥的儿子。那么,陈弘倪将会带领祥生地产走向何方?

大湾区内,云集了广深港三大国际性大都市,拥有香港港、深圳港、广州港等一系列世界级港口,同时还拥有珠江西岸和珠江东岸两大世界级制造基地。无论是经济发展水平,还是城镇化水平,都位居全国前列。面对滚滚而来的城市红利,谁是大湾区内最有潜力的房价城市呢?

自今年4月深圳机构改革后,深圳市房地产信息平台入口由原深圳市规土委官网改为深圳市住建局官网,此后,该平台不再公布新房的成交均价、成交总金额,以及依户型、面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。

高周转助力,3年完成千亿征程

01 港澳广深,谁为中心?

作为最后一个坚持公布房价数据的一线城市,深圳也停止更新之后,北上广深四大一线城市已经全部不再公布房价。

公开资料显示,祥生地产于1995年在浙江诸暨成立,次年承担了诸暨金鸡坞村动迁的部分改造任务,由此开始涉足房地产业务;2014年,祥生地产将总部迁至杭州,当年销售规模仅为90亿元。

数据统计显示,去年粤港澳大湾区的整体经济规模已经接近11万以元,经济实力之强毋庸置疑。而在大湾区内,香港、广州和深圳的GDP都超过了2万以处于第一梯队,而澳门GDP在3000以上,与第二梯队的佛山和东莞的8000以还有一定距离。

此举引发了网友热议,有人认为是迫于调控的压力,也有业内专家称这是限价等调控放松的信号,众说纷纭,不一而足。

随后,祥生地产销售开始提速,2015-2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元和1029亿元。2019年上半年,祥生地产向中国网财经记者提供的数据显示,销售金额为550.6亿元。

但是从人均GDP来看,澳门则以人均GDP54.41万元与香港位列第一梯队,属于发达城市。广州以人均GDP15.77万和深圳19.33万以及珠海的16.51万位列第二梯队。

停止公布房价数据到底是不是房价上涨的前兆?又对购房者有什么影响?

谈及这家从小县城诸暨狂奔出来的地产黑马快速崛起的秘诀,一位房地产行业评论员在接受中国网财经记者采访时表示:“主要得益于对三四线城市的深耕和高周转模式。”

任何一个世界级湾区,都少不了中心城市的引领作用。与世界其他湾区不同的是,粤港澳大湾区涉及“一个国家、两种制度、三个关税区”,所以,之前的规划纲要就明确过,香港、澳门、广州和深圳四大城市均为中心城市,但分工有所不同。

深圳停止公布房价数据之后,网上出现了不少键盘侠,认为深圳的相关机构不把信息告诉公众,就是蓄意破坏信息公开制度,就是有黑幕操作的阴谋论。

据相关媒体报道,截至2017年底,祥生地产在售的60个项目中,除4个位于杭州外,其余56个均位于三四线城市;2018年初,祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示,公司项目80%布局在三四线城市。

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对此,只能奉劝一句:水军带节奏,也需要带得有逻辑有水平才行。

上述评论员告诉中国网财经记者:“近几年三四线城市楼市之所以迎来高光时刻,主要与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。随着棚改窗口期到来,其对楼市的支撑力度及作用可能都会进一步弱化,相应的风险可能会越来越多,祥生的销售规模能否维持翻倍增长存疑。”

香港的定位是国际金融、航运、贸易中心和航空枢纽,三中心一枢纽的地位不可撼动。而澳门经济结构较为单一,对博彩和旅游依赖程度较高,但其国际化优势明显,因此澳门的定位是世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。

首先,停止公布房价数据的不仅仅是深圳,而是北上广深等所有一线城市的共同选择。难道是所有城市的房价都见不得人,都有黑幕吗?当然不是。

不过,祥生地产提供给记者的资料则认为,公司目前的业务布局是一个比较良性的结构,“祥生只是看上去布局都在三四线城市,但事实上,杭州和上海的库存事实上占比达到52%”。2019年祥生地产确定了“1+1+X”战略,即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。资料显示,目前祥生地产已经布局了50多个城市,现在同时在操盘的项目超150个;不含小镇,公司土地储备已经超过了1万亩。

至于广州和深圳两大一线城市,在功能分工上也体现了各自城市的特色。广州主要是充分发挥国家中心城市和综合性门户城市的引领作用,同时着力建设国际大都市。简言之,广州的优势是综合的,因此定位也是综合的。

众所周知,一线城市的明显特点是,二手房成交量、比例相对较大,新房的市场供应和成交都比较少,而市场规模小则代表着成交价格易受结构性因素影响,价格波动非常明显。

在周转速度上,中国网财经记者了解到,2016年祥生地产曾提出“36781”的快周转策略,即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正;到了2017年,祥生地产进一步提高周转速度,提出了“25710”的策略,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。以杭州钱塘新语项目为例,祥生地产从拿地到首次开盘用了不到4个月时间,湖州悦山湖项目从拿地到开盘也仅用了5个月。

深圳和广州既有竞争也有合作。深圳的定位主要是发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用。例如,在全国所有城市中,深圳的R&D投入强度,仅次于北京,而深圳拥有370家上市公司,这一数量也是紧随北京之后,位居全国第二。

具体到深圳,情形也是一样。深圳土地资源比较匮乏,每年的住房供应都不多,整个成交价格水平受结构性影响很大,比如关外等郊区推盘多均价就骤降,南山等区域推盘多均价又骤升,不能反映深圳房地产市场真正的运行情况。

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