深圳松绑普宅标准,黑石开始扫货

2020-01-14 作者:9159金沙游艺场   |   浏览(59)

在这块鲜少被关注的战场上,PE巨头们各有各的打法。

四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化,商品房价格一路走高,配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据,2019年10月,深圳市二手房均价为54551元/平方米,其中罗湖区均价60207元/平方米,如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看,大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

钱建坤称,房屋落成后的四年,钱家四口每周都会从外地赶回来居住,并未被告知房屋属于违章建筑,“今年9月,国家开始做土地普查,我们这个房子被航拍拍到了,政府工作人员就通知我们说这个属于违章建筑。”

继去年收购中关村甲级写字楼高科岭98%权益后,外资保险巨头安联集团再度大手笔买楼。今年10月份,旗下公司以约78亿元人民币的估值收购了北京一写字楼项目85%的权益。

但监管层也有自己的担忧。

5年建成1.3亿豪宅,因违建被拆

4月,瑞士合众集团与中东家族财富基金(The Family Office Co.)等财团联手以13.4亿美元收购中关村鼎好大厦大部分股权,创下了迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项记录。

据媒体报道,在新的普宅标准实施后,深圳当地不少业主伺机调高了二手房挂牌售价。例如山语海花园一套建面约117平的4房2厅,15秒之内连续跳涨两次,挂牌价由原先的1060万元上调到1110万元,加价共计50万元。

顺势营养滴液一盒7000多元

首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产,然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复,最后将其出售,获得投资回报。

购房者呼吁京沪跟上

视频截图

值得一提的是,到了第三季度,内资买家活跃了起来,占交易总额近九成。据戴德梁行数据显示, 第三季中国内地商业地产交易总额按季增长28%,超过1亿人民币的大宗交易总额达497亿人民币;与去年同期的投资高峰相比,交易金额下滑了28%,而写字楼占到本季度投资额的55%。

“调控松绑”担忧

顺美官网截图

对于写字楼这门生意,黑石已有着悠久的历史。

同为一线城市的上海也面临着同样的境遇,该地普宅认定标准也是在2014年做出更新的。2014年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官网发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》。根据通知内容,低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套,则被视为普宅。

钱建坤回应:上海顺美和传销无关

靠着房产生意,黑石赚的盆满钵满。如今黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等,地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元,管理超过10只机会型地产基金。

在政策出台之际,深圳市住房和建设局也表示,随着房地产市场形势的变化,此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

豪宅轰然倒地,房主和家人抱头痛哭……近日,江苏南通一栋违建豪宅被拆,引发关注。

2019年,PE们更是堪称“扫货”。今年春天,黑石集团先是以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权,接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。

对于购房人来说,普宅标准调整除了能带来一定的免税利好外,在购房首付方面也会有所体现。据了解,普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显着差别。更为主要的是,在购买阶段贷款成数上会少许多。以北京为例,按照北京市目前的政策规定,购买首套普通住宅的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住宅的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,购买第二套非普通住宅的首付款比例则是不低于80%。普通住宅与非普通住宅的首付差额,将直接影响购房者前期所需准备的资金量。而在流动性监管收紧的当下,这种释放难免会被解读为“调控松绑”。

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收购完成当天,黑石就开始着手进行分拆出售。不久后,黑石迅速以70亿美元的价格出售了纽约曼哈顿的8栋写字楼,速度快到都未经过黑石的手,其余写字楼也被陆续卖掉。到金融危机来临前夕,黑石已经收回了大部分投资。事实证明,这笔买卖回报丰厚,做得不亏。而这一笔经典案例,只是黑石写字楼投资版图中的冰山一角。

被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准,终于破冰。

钱建坤与家人痛哭,视频截图

这一笔笔大额交易反应在数字上很是亮眼。据世邦魏理仕统计,2019年一季度,国内大宗物业投资继续活跃,交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,写字楼大宗交易金超过250亿元。

对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算,北京基本上不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税、做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”

我们是一家民营企业,在按照国家政策一步步往前走。公司有相关文件和资质,也有相关部门批示。关于网上讲的传销,我首先要否定。传销我们是不会做的,也绝不会碰的。美国顺势公司和上海顺美,和网上传销是没有任何关系的,我们有证明材料,比如海关关税、检验证明等。

募集180亿美元基金,买楼致富

整合数据可知,截止到11月7日,北京六环外已合计成交9235套,其中超过5500套是“豪宅”,意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中,有95%是“豪宅”。

尽管如此,外界对顺势疗法的争议却从未断过。2006-2016年间,FDA收到超过370名使用过该顺势疗法产品的孩子的不良事件报告,还有8名儿童不知原因的死亡。

黑石进军地产业务始于上世纪90年代,其投资理念可以归结为三点,“买入,修复,卖出。”

据中原地产首席分析师张大伟测算,北京100套商品房住宅中,已经有86套被认定为“豪宅”,目前全北京共有4600套普通住宅,其中有3700套在六环外。

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2009年,光大控股花85万美元收购了雷曼兄弟旗下的亚洲雷曼房地产基金—亚雷投资,次年又募资1亿多美元,成立“光大亚雷房地产基金”,随着后来英国大型资产管理公司Ashmore的加盟,该地产基金改名为光大安石房地产基金。如今,光大安石已成为了中国最大的房地产基金之一。

关键词阅读:豪宅 深圳二手房 总价 普通住宅 级别土地

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PE巨头的另一面:

深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定,除了满足容积率和面积要求外,深圳市10个区也设置了价格标准:罗湖区每套总价390万元;福田区每套总价470万元;南山区每套总价490万元;盐田区每套总价330万元;宝安区每套总价360万元;龙华新区每套总价320万元;龙岗区每套总价280万元;光明新区每套总价250万元;坪山新区每套总价200万元;大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准,则被视为“豪宅”。

此外,钱建坤还有另一引人关注的社会职务——中国管理科学研究院行业发展研究所兼职副所长。2014年,该研究所曾为南京中脉科技颁发“中国最具竞争力诚信企业”奖。

投资界梳理发现,除黑石外,凯德、基汇资本等知名地产投资基金也均有出手。1月,凯德集团宣布,与一家非关联第三方公司成立合资公司,斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%的面积;基汇资本也联合财团收购上海MixC万象城四栋超甲级写字楼。

按照目前执行的北京普通住宅认定标准:首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

视频截图

这一段时间,SOHO中国考虑以80亿美元出售办公大楼的消息在圈内流传。消息称,交易中讨论出售的商业地产包括北京和上海至少8栋写字楼,总价值人民币500亿-600亿元。目前,谈判还处于初期阶段,最终的项目出售数量仍待定。

事实上,不只是深圳,近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例,目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的,而此前均为每三年调整一次,与房地产调控周期持平。

据Transparency Market Research的研究显示,2015年全球顺势疗法商品市场达到了38亿美元,预计在2016-2024年间以18.2%年平均复合增长率增长。

不过,投资写字楼也并非一本万利。凯雷集团的董事总经理陈寒曾直言,“2011年到2013年,凯雷集中收购了上海北京核心区的一批物业,是因为国内经济稳中向好支撑了甲级写字楼需求持续攀升,凯雷因此也在租金上获得了相对较高的回报,但从2016年凯雷集中退出直至今天,写字楼租金回报并没有那么理想。”

“税费政策对于市场交易往往有直接的影响,此次政策明显释放利好,所以客观上会刺激部分交易需求。”严跃进则表示,无论是认购新房还是二手房,都会因为此类政策直接或间接的影响而出现交易上升的现象。另外,此类政策客观上使得购房压力减少,而近期部分购房者确实希望年底入市,所以预计会形成一小波市场交易高峰。“类似市场交易反弹后,要警惕房企和房东等趁势涨价,尤其是要警惕二手房的价格炒作后,进一步强化一手房的价格,即一手房的价格也开始上涨。所以后续还是要积极引导税费政策的落实,进一步促进价格的稳定。”

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不过,KKR近期也加快了动作。去年1月,KKR一只20亿美元的房地产基金已组建完成;今年3月,据路透社报道,KKR正在筹募旗下首档专攻亚洲的房地产基金,目标为15亿美元。值得一提的是,KKR信奉“用时间换取回报”的投资理念,旗下大部分项目的运作周期都很长。

取消滞后价格标准

钱建坤称,在政府工作人员劝说下,“思来想去觉得法律底线还是不能碰,虽然很心疼,还是决定主动拆除了。”他还表示因为房子拆除工作量很大,当天围观群众又很多,当地政府出了人力帮忙维持了秩序和安全。

2019年,掀起买楼“扫货潮”

“新普宅认定标准出台后,刚需购房者是最直接的受益人,对于购买自住的刚需客群来说,成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称,容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,满两年可免征增值税。这也就意味着,大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。

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此前受限外政策影响,外资一直未能在国内地产投资上有所动作,但自2015年起,国家发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录》,删去了针对外商投资房地产的限制类条款。而办公楼凭借着不限购、不限贷的优势,在短短几年时间里,迅速成为外国投资者的“心头好”。

具体的最高限价标准为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。也就是说,在满足容积率、单套建筑面积的条件下,房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内,才能被认定为普宅。

关于我在中国管理科学研究院行业发展研究所担任的兼职副所长,是有这回事的,但不是管业务的。关于研究所名下健康产业中心的主任,由于经济力量没有,我们还没有启动。

关键词阅读:黑石 写字楼

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整,一般来说根据房地产周期,每三年就需要进行一次调整。此次深圳的政策内容,对于全国很多城市也是有启发带动的,即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等,积极进行普通住宅的标准调整,让更多人享受优惠政策。

面对质疑,钱建坤回应表示:

另一家美国PE巨头——华平投资的布局则更为丰富。2005年,华平投资开始了房地产领域的投资,细分领域从住宅扩展到酒店等更多品类。2010年,华平开始与中国金茂合作,投资高端办公及酒店物业,一开始只是涉及办公楼,如今也布局联合办公、总部基地等。目前,华平在中国房地产领域已对近30多家公司/项目投入了逾40亿美元的资金。

11月11日,深圳市住房和建设局发布公告称,调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。

据钱建坤自述,他16岁离开南通家乡出去打工,做过卖蔬菜、开影楼、卖化妆品等生意。而在网上,他最知名的生意是保健品。

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